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無錫·玉蘭花園500戶業主給無錫市濱湖區法院的懇請信
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他山之石
2015/05/20 09:28
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【摘要】：
尊敬的無錫市濱湖區人民法院：
尊敬的無錫市濱湖區人民法院各位領導：
我們是無錫市濱湖區太湖街道玉蘭花園的500名業主，我們在2009年到2013年間購買了玉蘭花園的房屋（當時是綠城，現在是融創），現在因為我們的共同需求“優化陽臺（或稱封陽臺）”，綠城物業起訴了我們其中的幾位玉蘭業主，特此提交人民來信。
買房后的這幾年，我們業主為提高居住安全和改善居住舒適，根據玉蘭花園現有的綠城設計方案準備了一套陽臺優化方案（即安裝窗戶，民間簡稱“封陽臺”），不斷溝通要求開發商與物業允許業主解決陽臺優化需求。我們500名業主還聯合簽名，向開發商與物業多次提出這個要求。但這一切努力，均被開發商與物業斷然拒絕。
無奈之下，2014年（玉蘭花園一期2011年交付的，二期2012年交付的，三期2015年交付），我們第一批20多名業主因為孩子上學等問題等不及了，按照事先商量好的統一的方案格式封了自己家私有專屬的陽臺。于是，物業對業主姚女士（二期10號樓77單元1502室）的陽臺玻璃在晚上天黑時空降“蜘蛛人”，進行了打砸破壞，對其他業主進行“四?！保ㄍｋ?、停水、停電梯、停門禁）措施。事后，經我們業主多方奔走，公安部門行政拘留了物業副經理馬建明，綠城物業至今沒有賠償損失。
此后，業主費先生（二期9號樓80單元502室）喜聞2007年魅力萬科（同屬太湖街道）與物業也有同樣的陽臺需求糾紛，經濱湖區太湖法院判決后，駁回了物業的起訴要求（拆除陽臺）。2008年江蘇省南通天安花園業主封陽臺被物業起訴，經過多次審判最終也駁回了物業的訴訟要求（拆除陽臺），省高院解釋：1、格式條款不能限制“物權”；2、封閉陽臺沒有損害他人利益；3、物權高于“整體美觀”。
于是，費先生出面訴至法院，請求認定綠城出示的購房時強迫業主簽署的格式化條款（《臨時管理規約》、《業主承諾書》）中限制封閉陽臺條款無效。
然而同為太湖街道管轄、同為太湖法庭開庭、同為姚秋娟法官審判，判決結果出乎大家意料，竟然與2007年萬科判決結果完全相反，業主敗訴。接著，物業就對我們封閉陽臺的其他業主進行起訴，要求拆除陽臺，恢復原狀。期間，無錫日報、無錫新傳媒、無錫電視臺（阿福聊齋）、無錫廣播臺（92.6梁溪之聲）也多次報道和關注玉蘭花園封陽臺糾紛一事（參看下面附件）。
回想曾經，購買綠城無錫玉蘭花園時，我們每個業主家庭幾乎都出資150-300萬，花費了各個家庭多年的積蓄，有的還貸款，就是想買個好房，長久居住，確實也挺不容易的。我們任何一個業主，絕不可能要損害自己的房屋與家園，只是想完善開發商的設計缺陷與物業的服務理念，讓住房與小區更加美好。
在開發商與物業的強勢下，我們業主萬般無奈，只能呈上此信，懇請法院，能否在法律可以允許的范圍內，考慮“蒼穹之下”的空氣環境現狀，考慮中國居民的民情民俗，考慮我們百姓實際生活需要，考慮優化陽臺行為并無對他人的實際妨害，借鑒2014年度全國聞名的十大經典民事案件，即“無錫已故夫妻冷凍胚胎權屬糾紛案”的判決內涵，讓我們百姓心中充滿對法律的溫情，充滿對人民法院的愛戴，充滿對黨和政府的向心力，充滿對建設和諧文明社會的向往。
我們業主優化陽臺（即安裝窗戶，民間簡稱“封陽臺”）的具體理由是：
一， 優化陽臺（即安裝窗戶，民間簡稱封陽臺）是業主實際生活的必需。
1， 健康。一方面，中國大部分兌取空氣環境不好是事實，無錫也常年霧霾天氣，陽臺不封，業主進出陽臺，增加吸霾的時間，影響健康。另一方面，陽臺部位溫差較大，夏天有十幾度，冬天溫差二十幾度，大人小孩都容易感冒。
2， 晾曬。一方面，玉蘭花園平日里，陽臺塵土飛揚與堆積，晾曬的衣物無法不沾染塵霾，清潔衛生難度大，特別是嬰幼兒的衛生和健康。另一方面，開放式陽臺的日常晾曬衣服是一種沉重的負擔，特別是沒有專職保姆的工薪族或小家庭而言，換鞋和拖地是一日三次，讓老人做也很辛苦。
3， 安全。綠城陽臺欄桿是玻璃的，且高度低矮（含臺階1.2米），安裝方式僅擺放在石材上（附拆解圖），無法確保安全，兒童及雜物可能墜落，發生家庭社會大悲劇的概率特別大。江蘇省乃至無錫市，每年都發生很多例孩子從陽臺摔死的悲劇。對于我們這一些遵守獨生子女政策的家長來說，中年失獨，是無可挽回的，也最不希望發生的。
4， 噪音。玉蘭花園幾乎所有樓棟都是臨馬路建筑的，高浪路、立信大道等都是主干道，噪音吵雜，開放式陽臺與臥室相連，嚴重影響業主休息與睡眠。
5， 漏水。玉蘭花園二期交付不久（在2013年春），就發現有380多套房屋存在嚴重門窗漏水問題（二期總共約950套），綠城集團副董事長壽柏年派客服部負責人謝燕燕、融綠平臺派物業負責任朱燕鄧與我們業主開溝通會（有會議紀要和現場照片），還有其他技術人員到無錫，當時到無錫負責處理的技術高級工程師朱水發（綠城最資深的工程師，約60來歲）明確表示，是鋁合金型材選型不合格與施工工藝有缺陷的原因，但綠城物業維修時只是涂抹密封膠了事，拒絕按照朱工的技術要求拆開大理石維修，拒絕根據業主需求封陽臺擋風遮雨，拒絕按照濱湖區質檢站的要求與業主簽漏水維修確認單。封陽臺，能解決大部分業主漏水的問題。
6， 戶型缺陷。玉蘭花園的戶型真的很奇葩，有的主臥進出陽臺的門就在枕頭邊（床頭柜就把陽臺門擋住了，約200多戶），有的客廳的電視墻居中位置開了個門（5米電視墻，2.5米處是門，電視柜更無法居中安放，通過裝修設計無法解決，約500戶），諸如此類只有通過優化陽臺落地窗和封陽臺才能騰挪解決。一方面是綠城的設計水平太低，另一方面是玉蘭花園所有陽臺都是“內陽臺”，所以戶型缺陷應該是全中國排名第一。我們買高檔小區是為了改善生活的，不是為了遷就著受委屈。綠城戶型的各種缺陷，導致封陽臺更加必要。
以下2個戶型圖示范，客廳電視墻只有2.5米，去掉窗簾、門框，剩余2.1米，電視機只能偏南墻角壁掛，家人和客人都只能斜著看墻角的電視。目前很多已經裝修的業主，被迫采取“隱形門”設計，但門縫日漸變大，丑陋不堪。如果可以統一封陽臺，則業主可以打通陽臺，借陽臺的約2米墻壁做電視墻（騰挪后電視墻總共可以達到4米）。
7， 保溫。玉蘭花園是開放式陽臺，很多陽臺墻體部分沒做墻體保溫，加上門窗密封差，不但制冷供暖能耗會增加，而且墻紙護墻板還會因為冷凝水發霉變形。
8， 家電老化。玉蘭花園的戶型設計還有一方面缺陷，熱水器、鍋爐、水處理、洗衣機等家用電器只能放置在陽臺，風吹雨打，可靠性與耐久性都是問題。冬天熱水管爆裂是常事，鍋爐排風出不去形成冷凝水掉在陽臺內和下雨一樣。
二， 優化陽臺（即安裝窗戶，民間簡稱封陽臺）是小區保證外立面美觀實際的所需。
1，玉蘭花園開發商與物業不讓封陽臺的理由是“封閉陽臺，破壞外立面美觀，降低房屋品質與價格”，依據是《臨時管理規約》18條，這個理由是不成立的，且搞笑、自相矛盾的。因為在綠城階段，綠城單方面在小區一期封閉了400多戶業主家主臥、次臥、廚房等位置的陽臺。為何綠城可以封，業主不可以封？社會主義的今天，難道“只允許州官放火，不允許百姓點燈”？何況今天玉蘭花園是融創所有，我們業主都不擔心小區品質會下降，你綠城物業公司為何瞎操心？
2，目前，玉蘭花園入住的業主，在陽臺內及陽臺欄桿上，曬滿了衣服被子，放滿了植物花草，花花綠綠，遠遠一看，內衣內褲“春色”滿園。陽臺上如果安裝了窗戶，由于玻璃的反光折射，陽臺內各種不雅觀的物件會被遮擋，外立面美觀性會更好的體現。
3，同區域的萬科與太湖國際，封閉了陽臺，沒有影響檔次與房價，反而單價由當初的4000多升至10000多。而禁止封閉陽臺的玉蘭，幾年來單格從15000多跌落至10000并沒有升值，直接批駁了綠城物業所謂的“封陽臺降低品質”一說。
4，綠城物業一方面不讓封陽臺，說是破壞外立面，并將所有陽臺內面積都界定為外立面組成，另一方面又允許陽臺面積內擺放空調、洗衣機、熱水器等家電，卻不將這個行為界定為破壞外立面。這充分說明，不讓封陽臺的行為，是綠城物業的肆意任性行為。
三， 優化陽臺（即安裝窗戶，民間簡稱封陽臺）是老百姓約定俗成、現實存在的狀態。
1，無錫甚至中國大地對私有專屬陽臺的處置，都是可以封的，老百姓對此非常贊同，也安居樂業。閑置業主封陽臺，是剝奪百姓的幸福。
2，如果私有陽臺的業主采取封陽臺不合法，行政機關（規劃局、城管大隊、住建局等）早就干預了，無錫乃至全國，也就不存在居民普遍封陽臺的歷史狀態了。目前，相關政府部門沒有出具，在私有專屬的陽臺內測安裝窗戶是違章的相關公文。
3，封陽臺可以是共性的，綠城禁止封只是個例。全中國幾千家房地產開發商和物業公司，包括比綠城規模更大的綠地、萬科、中海、保利、華潤、碧桂園、龍湖、金科等等都是可以封陽臺的。搞笑的是，包括綠城物業服務的無錫其他非綠城開發的樓盤都不限制業主封陽臺，如小天鵝恒園、中城御品等等。所以，如果政府與法院支持禁止封閉的這種個例情況，那么無錫乃至全國的陽臺普遍封閉的狀態是合法呢，還是非法呢？
四， 優化陽臺（即安裝窗戶，民間簡稱封陽臺）是政府允許、物權法保護私產的實際體現，是物權高于“整體外觀”的表現。
1，玉蘭花園的業主要封陽臺是業主專屬所有的（我們業主花錢購買的），并非公共部位，在不妨害他人利益的情況下（沒有凸出外立面），可以自己處置。
2，玉蘭花園的業主為了陽臺，費了許多心思，請專業人士對多套優化方案進行了論證，從型材顏色、結構方式、固定形式等方面做了調研，最終認為綠城在一期給400多戶業主封的方案既美觀又可行，我們就采用統一封好了，費用由業主各自承擔。
3，我們部分業主封陽臺后，綠城多次找了城管與街道，城管與街道沒有支持綠城物業，因為我們既沒變更規劃，也沒影響市容市貌，表明了政府相關部門不反對封陽臺的態度。
4，綠城物業私自強拆業主陽臺被行政拘留，也說明了私產的不可侵犯。
五， 禁止封陽臺與物權法沖突，不讓封陽臺的契約在本質上應該是無效的，簽訂時弱勢的業主無法更改與放棄條款，法律不能理論派，更要為民服務。
1，物權法規定了對專屬陽臺的空間私有權與處置權，時間也早在2007年就實施了。江蘇省高級人民法院2008年也有相關判例和解讀，綠城售房遠遲于物權法實施。
2，綠城在賣房時明知有物權法，采用了陰招欺騙業主簽訂不封陽臺的單方面承諾書。銷售先是收取5-10萬定金，簽線下合同；然后，網上備案簽正式合同，最后，要求業主簽含有不能封閉陽臺條款的臨時管理規約；并對質疑的業主說“簽簽不要緊的，收房后都能封的，無錫每個小區都這樣”“合同都是格式化條款，業主沒法修改的，不簽就沒法買房而且訂金或首付款就不退了”。
3，我們業主并非法律專業人士，當時簽約并非是綠城物業與業主簽約，而是由綠城銷售交與業主簽約，在綠城強大的法務團隊運作的合同面前，是非常弱小與無助的。我們500多戶業主一致認為，所簽的不能封閉的條款確實不是業主真實意愿的表示。業主當時也確實無法對文本條款真實意圖進行全面深刻把握。
4，物業前期管理合同中不能封閉陽臺的條款與物權法是有本質上的沖突的，而且是違背人之常情、違背社會主流狀態的。法律必須正義，有了正義，才能有公平與公正。法律總不能支持挖坑與陷阱吧！所以，不讓封閉陽臺的契約在本質上應該是無效的，盡管形式上道貌岸然。
六，綠城物業霸占社居委用房，阻止成立業委會，掩蓋事實真相，實在陰險。
1，玉蘭花園由1，2，3期組成一個物管區域，1期炒房的占比特別高，2期自住的多，3期尚在建設中。我們去過街道十幾次，遞交成立業委會申請。街道答復，玉蘭社居委用房被綠城出租商用（辦了一個鋼琴培訓班），且綠城物業對成立業委會不配合，暗中阻撓 ，短期內無法成立。我們向綠城物業提出，在已經收房的業主中進行封陽臺公投或民意調研，答復是“做夢”。
2， 我們部分業主封陽臺后，物業停電、停水、停電梯卡、聽門禁卡，每2個小時就撥打業主電話騷擾（包括夜里），派黑社會打電話威脅，讓業主無法正常工作生活，行為非常陰險惡劣。對此，業主多次報警求救（太湖街道110有筆錄），新聞媒體也多次報道關注討論（查閱附件）。
3， 在費先生案件訴訟過程中，我們發現諸如法官態度惡劣、不讓旁聽、驅趕記者、偏聽偏信、肆意采信等問題，判決全盤否定了2007年萬科判例，無視綠城在玉蘭花園一期封400多戶業主的事實。
4， 費先生案件的判決結果，我們業主認為是不正義的，也是不公平的。也許是基層法庭的業務能力與審判視角影響了判決的公正性與社會的普遍指導性。這樣的判決結果直接導致綠城會幾百起、乃至上千起的起訴我們業主的案件的發生！
我們業主給濱湖區法院肯請信的具體訴求是：
一， 5月7日開庭的玉蘭花園二期7號樓70單元501業主案能公正審判，廢除綠城的霸王條款。
二， 懇請濱湖區人民法院從百姓陽臺的實際民生出發，實際調查業主的共同心聲，作出親民的處理，造福無錫民眾。
無錫融創·玉蘭花園500名業主
2015年5月5日
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